В России с 1 февраля ужесточаются условия выдачи семейной ипотеки: теперь льготный кредит оформляется на семью, а супруги обязаны выступать созаемщиками. Это создает сложности и для обычных семей, и для так называемых «доноров», которые раньше могли оформить льготную ипотеку на родственников или друзей. Кто может воспользоваться семейной ипотекой в 2026 году, какое жилье она позволяет приобрести и как новые правила отразятся на клиентах и банках — в материале «Газеты.Ru».
В России с 1 февраля ужесточаются условия выдачи семейной ипотеки: теперь льготный кредит оформляется на семью, а супруги обязаны выступать созаемщиками. Это создает сложности и для обычных семей, и для так называемых «доноров», которые раньше могли оформить льготную ипотеку на родственников или друзей. Кто может воспользоваться семейной ипотекой в 2026 году, какое жилье она позволяет приобрести и как новые правила отразятся на клиентах и банках — в материале «Газеты.Ru».
Что такое семейная ипотека.
Семейная ипотека — это государственная программа льготного кредитования, предназначенная для покупки жилья семьями с детьми. Она действует с 2018 года, выдается на срок до 30 лет.
В рамках программы граждане России с детьми могут приобрести квартиру в новостройке, построить частный дом или рефинансировать старый кредит по льготной ставке. Планируется, что программа будет работать до конца 2030 года. Ее условия указаны в постановлении правительства № 1711 от 30 декабря 2017 года.
~Условия программы~
Сегодня приобрести жилье по льготной ставке до 6% годовых могут граждане России, где в семье есть дети:
* в возрасте до 7 лет;
* двое и более детей до 18 лет;
* ребенок с инвалидностью.
Следует учитывать, что для некоторых категорий есть ограничения. Так, если в семье два несовершеннолетних ребенка от 7 до 17 лет, ипотеку можно взять только в областях и республиках, где мало новостроек, а также в населенных пунктах, где живет менее 50 тысяч человек. Перечень регионов утвердил Минфин, на города в Московской и Ленинградской области льгота не распространяется. Доступность ипотеки в выбранном городе можно проверить через сервис ДОМ.РФ.
Возраст детей определяется на дату заключения кредитного договора.
Также под условия программы попадают родители-усыновители и родители-одиночки.
~Суммы кредита~
Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке составляет:
* 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Ленинградской области;
* 6 млн рублей — для остальных регионов.
В условиях комбо-ипотеки действуют ограничения по размеру кредита:
* 30 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской, Ленинградской области;
* 15 млн рублей — для остальных регионов.
~Какие документы нужны~
Каждый банк самостоятельно устанавливает перечень документов для оформления семейной ипотеки.
Список может быть следующим:
• паспорта всех заемщиков;
• свидетельства о рождении детей;
• СНИЛС каждого члена семьи;
• свидетельство о браке (или о расторжении брака);
• справках о доходах и удержанных суммах налогах 2-НДФЛ на каждого заемщика.
Какое жилье можно приобрести по семейной ипотеке в 2026 году.
~Первичное жилье~
* Новостройку в готовом или в строящемся доме у застройщика. Семьи с детьми до 7 лет или детьми-инвалидами могут взять ипотеку в любом регионе, семьи с двумя детьми от 7 до 17 лет — в 35 регионах или небольших городах.
* Готовый или строящийся частный дом у застройщика. Для всех вышеперечисленных семей по всей стране.
* Начать строительство частного дома с помощью подрядчика и счета эскроу для оплаты. Для всех вышеперечисленных семей по всей стране.
~Вторичное жилье~
Также в рамках госпрограммы можно приобрести вторичное жилье, но с рядом ограничений.
Так, с 1 апреля 2025 года воспользоваться льготной ставкой для покупки жилья на вторичном рынке могут те семьи, у которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до 7 лет. Но это можно сделать в некоторых населенных пунктах России, которые имеют статус города. Программа не распространяется на сельские поселения, а также на Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области.
При этом необходимо соблюсти ряд требований:
* Жилье должно располагаться в границах городов, где нет строящихся многоквартирных домов (или их не более двух);
* Дом не должен быть старше 20 лет и не должен быть признан аварийным на момент заключения кредитного договора;
* Жилое помещение ранее не приобреталось гражданами, имеющими детей до 6 лет включительно как вторичное жилье в рамках семейной ипотеки;
* Жилье не принадлежит членам семьи, родственникам, партнерам по бизнесу и другим взаимозависимым лицам.
Также квартиру на вторичном рынке, где нет новостроек по данным ЕИСЖС, могут взять семьи с детьми-инвалидами.
Изменения в программе «Семейная ипотека» в 2023 — 2025 годах.
С 2018 года программу льготной семейной ипотеки несколько раз корректировали, а срок ее действия продлевали. Расширился и список получателей: если раньше льгота предназначалась для семей с ребенком, рожденным после 2018 года, то затем ее распространили и на семьи с двумя детьми до 18 лет.
Самым значительным изменением стало введение правила «одна льготная ипотека в одни руки» 23 декабря 2023 года. Суть в следующем: если после этой даты заемщик/созаемщик/поручитель оформил льготный кредит по любой программе (например, IT-ипотека), то получить другой нельзя. Но для семейной ипотеки сделали исключение, пояснил исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак в разговоре с «Газетой.Ru».
Повторное оформление стало возможно, если:
* предыдущая льготная ипотека полностью погашена;
* в семье родился ребенок;
* площадь нового жилья больше предыдущего.
2 июля 2024 года вступили в силу новые изменения: по семейной ипотеке стало запрещено покупать квартиру или дом, которые ранее приобрело другое лицо (уступка прав). Причем неважно, кто был продавцом — физическое или юридическое лицо.
В 2025 году приобрести вторичное жилье по льготе смогли семьи с ребенком до шести лет включительно, но только в городах, где строили не более двух многоквартирных домов. Список доступных городов обновляют каждые полгода. В 2026 году действует перечень на основе данных на 1 июля 2025 года.
Очередные изменения в программе «Семейная ипотека», которые важно знать для оформления льготного кредита, вступают в силу 1 февраля 2026 года.
Что изменится в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года.
~Одна льготная ипотека на семью~
Согласно решению Минфина, с 1 февраля 2026 года у семьи будет общее право на одну льготную ипотеку. То есть право на льготу закрепляется за домохозяйством как единым целым. Выдача двух льготных жилищных кредитов супругам теперь запрещена. При оформлении льготной ипотеки супруги обязательно должны быть созаемщиками, за исключением случаев, когда супруг — иностранный гражданин.
Руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин в разговоре с «Газетой.Ru» объяснил, что когда один из супругов становится созаемщиком, то право на льготу считается использованным для обоих партнеров. До введенных изменений каждый из супругов был вправе оформить по одному льготному жилищному кредиту по ставке 6%.
По мнению финансовых экспертов, решение Минфина ограничит поле для маневра супругам, которые пользовались господдержкой по максимуму благодаря зарплатам выше среднего.
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак привел пример схемы, которую Минфин мог посчитать инвестиционной. Супруг в одиночку берет льготный жилищный кредит на однокомнатную квартиру в новостройке. Спустя время супруга приобретает трехкомнатную квартиру как единственный заемщик в рамках семейной ипотеки. Ипотечную «однушку» люди сдают, чтобы пополнять бюджет и снизить нагрузку на семейные финансы. Подобная схема теперь невозможна с введением изменений с 1 февраля 2026 года.
Некоторые финансовые эксперты ожидают всплеска разводов ради льготного кредита, добавил собеседник «Газеты.Ru». Ведь экс-супруги с ребенком смогут использовать семейную ипотеку дважды. Поэтому вероятно распространение схем с фиктивным разводом для получения семейной ипотеки.
По данным исследования Level Group, рынок отреагировал на решение Минфина ажиотажным спросом, и в декабре 2025 года были зафиксированы пиковые значения заявок на семейную ипотеку от клиентов, которые пытались «запрыгнуть в последний вагон» прежних правил. В Москве, по итогам 2025 года, объем выдачи льготных ипотечных кредитов вырос на треть, а декабрьские показатели превысили ноябрьские почти на 40%.
~Конец «донорской» ипотеки~
Новые правила, вступающие в силу с 1 февраля 2026 года, положат конец «донорской» ипотеке, отметили собеседники «Газеты.Ru».
При такой схеме в сделке появлялся «донор» — родственник или близкий друг, который воспитывает детей до 6 лет и берет льготную ипотеку в пользу третьего лица. С его помощью можно было получить выгодный жилищный кредит, а также приобрести инвестиционную квартиру.
С 1 февраля система зафиксирует, что выступающий «донором» человек воспользовался правом на льготу, уточнил Юлиан Овечкин. Более того, супруг «донора» тоже потеряет право на льготный жилищный кредит.
Рефинансирование ипотеки с 1 февраля 2026 года.
Учитывая высокую стоимость жилья в крупных городах, многие семьи для покупки жилья брали комбинированную ипотеку — совмещение льготной (12 млн рублей для столиц, 6 млн рублей для регионов) и рыночной ипотеки в одном договоре на покупку жилья, благодаря чему можно получить превышающую лимиты госпрограмм сумму.
Ранее при рефинансировании комбо-ипотеки условия затрагивали весь кредит, а не «дорогую» его часть. В результате заемщик терял льготную ставку на основную сумму. С 1 февраля 2026 года механизм становится прозрачным, пояснил Юлиан Овечкин.
Как это будет работать, объяснила на примере доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова. Например, супруги получили кредит на 22 млн рублей. 12 млн рублей были получены по семейной ипотеке, остальная часть — под 23%. Под рефинансирование попадут именно 10 млн рублей. Как отметила эксперт, кредит, взятый по рыночной ставке, рефинансируется. А средства, полученные по семейной ипотеке под 6% годовых, остаются с прежней ставкой.
Эксперты финансового маркетплейса «Выберу.ру» предполагают, что в 2026 году ставки могут опуститься до 17% и ниже. В результате у заемщиков комбо-ипотеки снижается ежемесячный платеж и переплата за все время действия договора. За счет рефинансирования можно плавно уменьшать рыночные ипотечные проценты до минимума — его определяют банки, ориентируясь на ключевую ставку ЦБ.
Что будет с семейной ипотекой в 2026 году: прогнозы.
Уже с 1 января 2026 года государство снизило размер компенсаций банкам по всем ипотечным программам.
* По новостройкам. Ключевая ставка + 2 п. п. минус ставка программы;
* По ИЖС — ключевая ставка + 2,5 п. п. минус ставка программы.
Если заемщик гасит банку часть долга по ставке 6%, то 15% от рыночного уровня за него возвращает государство в виде субсидии.
Эксперты прогнозируют: в 2026 году шансы на одобрение кредита снизятся, ведь банки будут строже считать долговую нагрузку и требовать подтверждение доходов.
Вероятно, первоначальный взнос увеличится с 20% до 40%.
Ярослав Баджурак предупредил, что в данный момент обсуждается возможность введения дифференцированных ставок или привязки ставки к количеству детей в семье. Так, для родителей с одним ребенком семейная ипотека может подорожать почти вдвое, до 10% или 12%.
Согласно прогнозам аналитиков Level Group, если правительство действительно реализует сценарий с введением дифференцированных ставок (повышение до 10−12% для семей с одним ребенком), спрос просядет еще на 20−30%. Это связано с тем, что семьи с одним ребенком составляют более половины (около 55%) всей целевой аудитории программы.
Но для многодетных семей (три ребенка и более) условия могут стать мягче, вплоть до снижения ставки до 4%. Это поддержит спрос в сегменте просторных квартир, но не перекроет общего снижения объемов рынка.